5 Yếu Tố Cốt Lõi Đầu Tư Bất Động Sản Du Lịch Nghỉ Dưỡng

Bất động sản (BĐS) du lịch nghỉ dưỡng đang là một trong những phân khúc có tốc độ phát triển như vũ bão trong những năm gần đây nhất là khi loại hình condotel nở rộ ở hầu hết các thành phố du lịch. Để lựa chọn sản phẩm chất lượng, Nhà đầu tư (NĐT) có thể tham khảo những yếu tố cốt lõi đầu tư Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng trong bài viết này.

Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng là gì

Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng là những bất động sản gồm biệt thự, căn hộ khách sạn (Condotel), shophouse… được xây dựng tại các khu du lịch, nghỉ dưỡng hay các địa danh du lịch rồi bán lại cho các cá nhân, tổ chức. Có 2 lựa chọn dành cho NĐT: tự kinh doanh hoặc chủ đầu tư (CĐT) thuê lại để vận hành kinh doanh và chia lợi nhuận thu được từ việc kinh doanh đó (cách này phổ biến ở Việt Nam).

Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng vừa để nghỉ dưỡng vừa để kinh doanh sinh lời và còn có thể sinh lời khi BĐS tăng giá nên còn gọi là sinh lời “kép”.

Trong các sản phẩm Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, căn hộ khách sạn (Condotel) là sản phẩm phổ biến nhất. Vậy Condotel là gì? Condotel là từ được viết tắt của Condo & Hotel có ý nghĩa là Khách sạn căn hộ. Đây là khái niệm rất phổ biến trên thế giới và dần trở nên quen thuộc ở Việt Nam. Với việc mang lại những giá trị “kép”, condotel đang trở thành xu hướng đầu tư mới của bất động sản nghỉ dưỡng. Là kết hợp của 2 loại hình bất động sản nên Condotel vừa có các hoạt động của một khách sạn, vừa có chức năng của một căn hộ.

Mô hình condotel trên thế giới đã phát triển rất lâu. Xu thế cam kết tỷ suất lợi nhuận của các dự án tương đương với lãi suất ngân hàng tại nước sở tại. Sau vài năm đưa vào vận hành, nếu CĐT vận hành tốt thì mức lợi nhuận này còn có thể cao hơn nữa.

Hiện trạng Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng tại Việt Nam hiện nay

Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng đang là một trong những phân khúc có tốc độ phát triển mạnh trong những năm gần đây do hiện nay tăng trưởng du lịch của nhiều thị trường khác trong khu vực và trên thế giới đang bão hòa, đây là cơ hội của Việt Nam.

Từ chỗ chỉ một vài dự án ở những địa phương có ngành du lịch phát triển như: Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Yên… hiện nay, thị trường đã lan rộng ra khắp cả nước với hàng trăm dự án lớn, nhỏ. Kể từ năm 2015 đến nay, khi loại hình condotel nở rộ ở hầu hết các thành phố du lịch ven biển, dòng tiền của các NĐT nhỏ lẻ bắt đầu chảy mạnh vào kênh đầu tư này.

Một trong những hình thức bán hàng phố biến khi đó là “cam kết lợi nhuận” của chủ đầu tư, thường dao động từ 10-12% cố định từ 5 đến 10 năm. Đây là mức lợi nhuận vô cùng hấp dẫn với các nhà đầu tư. Tuy nhiên, hiện tại đang có quá nhiều chủ đầu tư tham gia vào lĩnh vực này mà không có sự kiểm soát, thẩm định chặt chẽ về mặt năng lực (tài chính, vận hành) cũng như khung pháp lý chưa hòan thiện nên không có gì đảm bảo cho các cam kết lợi nhuận đưa ra. 

Theo quy luật, sau thời gian phát triển bùng nổ thì thị trường cần có một khoảng nghỉ để dung nạp và điều chỉnh cho phù hợp, thị trường hiện đang diễn ra một cuộc thanh lọc, những CĐT không có năng lực sẽ bị đào thải còn các chủ đầu tư có uy tín và đủ năng lực sẽ đứng vững, khẳng định vị trí của mình và phát triển mạnh mẽ hơn nữa. 

NĐT nên xem xét những yếu tố nào trước khi quyết định đầu tư vào bất động sản du lịch nghỉ dưỡng

Các chuyên gia đã đưa ra 5 yếu tố cốt lõi cần xem xét để đầu tư bất động sản du lịch hiệu quả dưới đây:

1. Lợi nhuận

Tùy thuộc vào năng lực, uy tín và cách thức vận hành, CĐT sẽ đưa ra các con số cam kết cho sản phẩm của họ. Nếu các dự án thuê đơn vị vận hành là các công ty nước ngoài thì cam kết ở mức hợp lý là khoảng 5%. Còn nếu chủ đầu tư có đơn vị vận hành riêng thì mức cam kết khoảng 8% trong các năm đầu là hợp lý. Không nên ham tỷ suất lợi nhuận cao bất thường, vì khi không thực hiện được, chắc chắn sẽ dẫn đến việc phá vỡ cam kết, xảy ra tranh chấp, rủi ro (đơn cử như Coco Bay vừa qua)

2. CĐT có thế mạnh dòng khách

Đây là yếu tố sống còn đối với một dự án BĐS du lịch. Nếu dự án không đảm bảo được lượng khách thì công suất phòng thấp, hoạt động kinh doanh cho thuê của dự án sẽ gặp khó khăn.

Thông thường những CĐT có thế mạnh về lữ hành sẽ tạo được lợi thế nhất định cho các dự án bất động sản du lịch của họ vì họ có thể chủ động về nguồn khách hàng cho mình.

Các CĐT vừa làm dịch vụ lữ hành vừa khai thác BĐS du lịch có sẵn nguồn khách hàng đồng thời họ sẽ có nhiều chính sách ưu việt hơn so với các đơn vị khác nhằm hút khách. Vì thế, các khu nghỉ dưỡng của các CĐT vừa làm dịch vụ lữ hành vừa khai BĐS du lịch luôn có một lượng khách ổn định, đảm bảo công suất phòng luôn ở mức cao.

Vì vậy, nên chọn CĐT làm được cả lữ hành, cả phát triển dự án chuyên nghiệp vì sẽ thuận lợi trong việc tạo ra giá trị như mong đợi cho NĐT. Với lợi thế này, sẽ luôn thu hút lượng khách hàng ổn định và tăng trưởng mạnh, tỷ lệ lấp đầy phòng cao. Đây chính là cơ sở quan trọng nhất để sinh lời cho nhà đầu tư dự án BĐS du lịch.

3. Khả năng quản lý – vận hành

Hiệu quả của BĐS du lịch, nghỉ dưỡng phụ thuộc rất nhiều vào cách CĐT vận hành, khai thác, quản lý dự án đó. Hoạt động quản lý và vận hành dự án là yếu tố liên quan trực tiếp đến công suất phòng. Lợi nhuận cam kết với NĐT có đạt hay không cũng phụ thuộc phần lớn vào việc lấp đầy phòng.

Đối với một dự án BĐS du lịch, để đảm bảo hòa vốn, công suất phòng phải đạt ngưỡng 50%. Với mức công suất phòng trên 70%, thì hoạt động khai thác tốt và mang về lợi nhuận tương đối. Nên chọn các sản phẩm có công suất phòng càng cao càng tốt, nhưng tối thiểu phải trên 70%.

Với các dự án phải thuê đơn vị quản lý thì chi phí phải chi trả lên đến 3-4%. Nếu CĐT có năng lực tự quản lý – vận hành, toàn bộ khoản chi trả này sẽ chuyển thành lợi nhuận cho CĐT và NĐT

Ở Việt Nam hiện nay, nhiều dự án BĐS du lịch thường thuê các đơn vị vận hành quốc tế đã có kinh nghiệm trên thế giới. Tuy nhiên, gần đây cũng đã bắt đầu xuất hiện những thương hiệu Việt có uy tín và chuyên nghiệp trên thị trường.

4. Hệ sinh thái phong phú 

Một dự án BĐS du lịch thành công cần phải có những sản phẩm thực sự chất lượng. Những sản phẩm mới ưu việt hơn, khác biệt hơn các dòng sản phẩm truyền thống để có thể hấp dẫn du khách, cũng như NĐT.

Villa, Shophouse hay Condotel chỉ là một yếu tố cấu thành trong toàn bộ tổng thể dự án và các tiện ích mà CĐT và đưa vào hoạt động. Khi sản phẩm nằm trong 1 quần thể có nhiều tiện ích thì sẽ thu hút du khách và mang lại lợi nhuận tốt hơn cho NĐT. Vì vậy, NĐT nên chọn sản phẩm nằm trong tổ hợp nghỉ dưỡng vì rõ ràng có sự khác biệt so với chỉ 1 tòa nhà đơn lẻ.

Những giá trị từ hệ sinh thái trong tổ hợp nghỉ dưỡng sẽ làm gia tăng giá trị sản phẩm theo cách cộng hưởng. Sản phẩm BĐS du lịch, nghỉ dưỡng khác với các loại hình BĐS khác là ở đặc điểm này. Nếu không có hệ sinh thái thì BĐS du lịch, nghỉ dưỡng khó có thể thành công và mang về lợi nhuận.

Xu hướng hiện nay, nghỉ dưỡng phải kết hợp với du lịch trải nghiệm, khám phá thông qua những dịch vụ mới lạ, những trò chơi mạo hiểm hấp dẫn gắn liền với phong cảnh thiên nhiên… Các dự án BĐS du lịch thành công kết hợp giữa nghỉ dưỡng và các dịch vụ giải trí với chuỗi tiện ích liên hoàn với quy mô lớn, tích hợp All – in – one (tất cả trong một) giàu tiện ích, đa dạng trải nghiệm vui chơi, giải trí đáp ứng được mong muốn tận hưởng nhiều tiện ích nhất của du khách trong kỳ nghỉ. 

5. Sự phát triển du lịch của điểm đến

Một dự án BĐS du lịch có hoạt động tốt hay không còn phụ thuộc vào vị trí mà dự án tọa lạc. Một dự án BĐS du lịch thành công phải nằm trong vùng có tiềm năng phát triển du lịch cao, hạ tầng tốt và những đặc điểm riêng biệt. Những địa điểm đã khẳng định được vị thế như Phú Quốc, Đà Nẵng, Nha Trang, Đà lạt…là những vị trí điển hình.

Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng là mô hình sinh lời “kép”, nhiều ưu việt. Tuy nhiên có một số NĐT cố tình làm sai để trục lợi, vì thế, NĐT cần sáng suốt lựa chọn sản phẩm chất lượng theo các yếu tố gợi ý trên.

The post 5 Yếu Tố Cốt Lõi Đầu Tư Bất Động Sản Du Lịch Nghỉ Dưỡng appeared first on BẤT ĐỘNG SẢN PLUS.

source https://batdongsanplus.org/5-yeu-cot-loi-dau-tu-bat-dong-san-du-lich-nghi-duong/